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コラム

事故物件の特殊清掃の流れや内容は?業者を選ぶ際のポイント・注意点も

事故物件

不動産業界の専門用語だった事故物件という単語も、最近ではマスコミや会話でも使われるようになりました。
部屋を借りようと思った時、事故物件かどうかを確認する人も増えているようです。
不動産屋さんや大家さんにとっては、ヒヤリとする単語ではないでしょうか。

今回は、この事故物件を現状回復させるための特殊清掃について、その業務内容や仕事の流れ、優良な清掃業者を選ぶポイントなどについてご紹介しましょう。
 

事故物件の定義について

事故物件についての明確な定義は、2021年10月に国交省からガイドラインが制定されています。
それは、「自然死や日常生活による不慮の死、そして亡くなってから間もない孤独死が発生したような物件は、事故物件としない」というものです。
日常生活で当然起こりうる死については、不動産取引時の判断を左右する重要な要素ではないという判断ですね。
したがって事故物件とは、殺人や自殺、発見の遅れた孤独死などの物件を指します。

ガイドラインが制定されるまでは、入居者が亡くなった状態で発見された物件に対して、その状況や借り主が抱くマイナス感情を基準に、不動産仲介業者が個別に判断していました。
事故物件となってしまうと、賃貸料に影響が出たり、原状復帰費用を借り主に負担させたりすることでトラブルの原因にもなっていたようです。
 

事故物件での特殊清掃の必要性

現場検証

事故物件の現場は、床材や壁紙、家具などに「におい」や「汚れ」などが染みついてしまっていることがほとんどです。
殺人等の場合には、部屋中に血液が飛び散っていることもあるでしょう。
自殺や孤独死では、吐血していたり体液が床などに染み付いていたりします。
体液や血液は、通常のハウスクリーニングでは落とし切ることは困難です。
病原菌が潜んでいることもあり、無防備に現場に入ると感染の危険性もあります。

事故物件の室内は、ご遺体から発生する死臭や腐敗臭が部屋中に充満しています。
臭気のレベルが強い部屋では、目に染みるほどです。
臭いはちょっとした隙間からも漂ってきます。
体液や血液が床を通り越して、縁の下の土台などに染み付いてしまっている場合、リフォームなど大掛かりな工事をしないと臭いが取れません。

このような環境ですから、ハエやゴキブリなども発生しており、卵を産み付けて蛆虫が湧いていることも珍しくありません。

このように、事故物件は簡単な清掃では原状復帰ができず、再び貸したり売却したりできるような物件とはなりません。
そこで、特殊清掃を行い、部屋を以前の状態に戻す必要があるのです。
 

事故物件の特殊清掃の内容・流れ

特殊清掃

では、特殊清掃とはどのような作業なのでしょうか。事故物件の特殊清掃の内容や流れを解説します。
 

|作業内容

まず、特殊清掃の一般的な作業内容についてご紹介します。

・殺菌と初期消臭
前述したように、事故物件には感染症のリスクがあります。
そのため、はじめに濃度の高い次亜塩素酸水を噴霧し、殺菌と消臭を行います。
死臭や腐敗臭を除去するためには、オゾン燻蒸も効果的です。

・血液や体液、嘔吐物などの除去・洗浄
つぎに、血液や遺体から滲み出た体液、嘔吐物などを除去し、床や壁などを特殊な薬剤を使って洗浄します。
血液や体液はたいへんしつこく、洗浄には数時間必要です。

・家具などの搬出や遺品整理
本格的な消臭作業のために、家財道具を搬出します。
この作業のなかで、廃棄するものと遺品として残すものを、ご遺族と確認します。

・本格的な消臭作業
血液や体液が床や壁などに染み込んでいる場合、目に見える場所だけを清掃しても、臭いが消えることはありません。
そこで、その部分の解体が必要となります。
例えば臭気が染み込んでいる壁紙やクロスは、剥がして交換します。

また、血液や体液が染み込んでいる床板は、剥がし、床下の洗浄も必要です。
念のためコーディングをして臭いを封じ込めることもあります。
最後に、オゾン燻蒸で脱臭をおこないます。
 

|依頼から作業完了までの流れ

事故物件となってしまった場合、どのような流れで特殊清掃が行われるのでしょうか。

①警察に通報する
遺体を発見したら、まず警察に通報します。
警察は、実況見分を行い、事件なのか事故なのかを確認します。

②特殊清掃会社へお問い合わせ
警察の現場検証の間に、特殊清掃会社に問い合わせます。
特殊清掃会社には、現場住所や氏名、連絡先、死後どれくらい経っているかなど、状況を説明します。

③現場での見積もり・作業内容の説明
現場検証が終わると、警察から立ち入り許可が出ます。
特殊清掃会社のスタッフと事故物件の室内を確認します。
特殊清掃会社は、体液・血液の浸透状況や害虫駆除の必要性、近隣への臭い漏れの有無や搬出する家財の量などを確認します。
そして、作業日や保険関連手続き、お見積金額について依頼者に提示します。

④作業当日
契約を交わした後に、特殊清掃が行われます。
清掃当日は、お部屋の鍵を特殊清掃会社のスタッフがお預かりします。
感染症のリスクがあるため、原則スタッフのみで作業を行います。

⑤必要に応じて解体・リフォーム作業を行う
現場の状況によっては、床材や壁紙を剥がさないと匂いを消すことができない場合があります。
大掛かりな解体やリフォームとなることもあります。

⑥作業終了後
すべての作業が終了したら、現場を確認して終了です。
 

特殊清掃業者を選ぶ際のポイント・注意点

タブレットを持つ特殊清掃業者

特殊清掃を必要とする現場の数は、右肩上がりに増加しており、新規参入する業者も年々増えています。
なかにはしっかりと対応できない業者もおり、トラブルとなる例も少なくありません。
特殊清掃は、ご家族や近親者が亡くなられて、気持ちが落ち着かない中で依頼することがほとんどです。
良い業者を探す余裕はないかもしれません。
そんな中でも、最低限注意したいポイントを紹介します。
 

|経験豊富な業者かどうか

特殊清掃でもっとも大切な「完全に消臭する」という作業は、多くの経験やノウハウを必要とします。
特殊清掃の現場は、毎回作業条件や環境が異なるため、どのような作業が必要か、どのような順序で行うかをその都度考えなければなりません。
そのため、経験の少ない業者さんでは、完全に消臭できない可能性が高くなります。
経験豊富かどうかを見分けるには、実績をホームページで確認する方法がおすすめです。
実績の掲載がない業者は、要注意です。
 

|明瞭な料金プランを提示しているか

明確な見積書を提示できない特殊清掃業者を選んではいけません。
しっかりした特殊清掃業者なら、現場に立ち会い、作業内容と見積金額をきちんと説明しています。
悪質な業者の場合、事前に立ち会いもせず安い金額で契約を取り、当日作業の中で追加費用を請求してくることがあります。
ホームページに料金プランがない会社は、信用できない可能性があります。
 

|顧客対応がしっかりしているか

電話やメールでの会話の際、依頼者の立場に立った顧客対応ができる特殊清掃業者を選びましょう。
特殊清掃を依頼するということは、依頼者にとって緊急事態です。
気が動転していることも少なくありません。
依頼者の質問に誠実に回答し、不安な気持ちに寄り添ってくれる特殊清掃業者なら安心です。
 

|アフターフォローをしてもらえるか

特殊清掃では、作業終了から何日か過ぎてから、臭いが戻ってきたり、害虫が発生したりすることがあります。
これは経験豊富な業者の作業でも起こりうることであり、特殊清掃では想定内の作業です。
このような時に責任を持って対応してくれる業者に依頼することも大切です。
アフターフォローに追加料金を請求する業者もいますので、契約時に確認しておきたいポイントです。
 

|即日対応可能か

遺体が発見されるまでの時間が長いほど、臭いがひどくなり、害虫も多く発生します。
清掃が大掛かりになるだけでなく、悪臭による近隣への影響なども考えると、できるだけ早く対応しなければなりません。
しっかりした特殊清掃業者なら、かならず即日対応をしてくれます。
 

|遺品整理にも対応しているか

作業の流れにも記載したように、特殊清掃と遺品整理は切り離せない業務です。
遺品にも、死臭や腐敗臭、それにともなう病原菌が染み付いてしまっています。
そのため、完全に消臭するには、それらの家財を搬出し、遺品の整理と不要品の処分を行わなければなりません。
業者によっては、部屋の清掃のみの契約とする会社もあります。
事前にホームページで確認し、契約時も作業内容をしっかりと説明してもらいましょう。
 

事故物件の特殊清掃業者なら「特掃屋クリーンマイスター」におまかせください

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|返金保証制度

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まとめ

事故物件の特殊清掃の流れや作業内容、業者の選び方についてまとめてみました。事故物件では、かならず特殊清掃が必要となること、特殊清掃の作業内容や流れが通常のハウスクリーニングとは全く違うことがご理解いただけたのではないでしょうか。
また、特殊清掃業者の数は増えており、新規参入業者も増えています。
しっかりとした信頼のできる業者の選び方も、ぜひ参考になさってください。

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